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대항력은 주택임대차보호법에 의해 임차인이 임대인 또는 제삼자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리를 의미하며 필수 조건으로 전입 신고, 확정일자, 점유가 있습니다.
이 글에서는 각각의 조건이 왜 중요한지, 그리고 이를 충족하기 위해 필요한 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전입신고 중요성과 절차
전입 신고는 임차인이 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 사실을 법적으로 인정받는 중요한 절차입니다.
전입 신고 방법
오프라인 전입신고 방법
☞ 준비물
전세 계약서, 신분증(주민등록증, 운전면허증 등), 세대원 전원의 동의서(세대주 변경 시)
☞ 전입신고 절차
1) 이사한 지역의 가까운 주민센터를 방문
2) 전입신고서를 작성
3) 서류를 제출하고, 안내에 따라 절차 완료
온라인 전입신고 방법
☞ 준비물
공동인증서(구 공인인증서) 또는 휴대폰 본인인증 준비, 전세 계약서 사본(스캔 또는 사진)
☞ 전입신고 절차
1) 정부24(구 민원 24) 웹사이트(https://www.gov.kr) 또는 모바일 애플리케이션에 접속
2) 로그인 (공동인증서 또는 휴대폰 본인인증)
3) 전입 민원을 검색하여 신청 페이지로 이동 (또는 아래 링크로 바로 이동)
4) 전입신고서 작성하고, 필요 서류(전세 계약서 등) 업로드
5) 신청 내용 최종 확인 후 제출
6) 전입신고 접수 확인증을 출력하거나 저장 (완료되면, 변경된 주소 정보가 시스템에 반영)
전입 신고 주의사항 및 중요한 이유
주택에 실제로 거주하기 시작한 날로부터 14일 이내 신고를 해야 하지만, 대항력을 얻기 위해서는 잔금 처리한 당일 신고하는 것이 중요합니다.
전입신고가 중요한 이유 전입신고는 대항력을 발휘하기 위한 필수 요건 중 하나이기 때문입니다.
주소지 전입이 되어 있어야만 임차인은 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 조건 중 하나를 충족할 수 있습니다.
확정일자 역할과 획득 방법
확정일자는 임대차 계약서에 대하여 관할 지자체로부터 받는 계약 체결 일자의 법적 인증 절차입니다.
전입신고와 별개로 확정일자는 임대차 계약의 존재와 그 계약이 체결된 날짜를 공식적으로 확정하는 절차입니다.
확정일자 받는 방법
오프라인 확정일자 받는 방법
☞ 준비물
임대차 계약서 원본, 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
☞ 절차
이사한 지역의 가까운 주민센터를 방문해 전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 바로 확정일자를 기입하고, 도장을 찍어줍니다. (등기소에서도 가능)
온라인 확정일자 받는 방법
☞ 준비물
공동인증서(구 공인인증서) 또는 휴대폰 본인인증 수단, 임대차 계약서 사본(스캔 또는 사진 촬영)
☞ 절차
1) 대한민국 법원 인터넷등기소 웹사이트(http://www.iros.go.kr/) 또는 모바일 애플리케이션에 접속
2) 공동인증서나 휴대폰 본인인증을 통해 로그인
3) 홈페이지상단의 확정일자 메뉴 선택 > 신청하기 > 신청서 작성 및 제출 선택
4) 신청서 작성
5) 기본정보 입력 : 구분, 소재지 등 입력
6) 계약정보 입력 : 임대인, 임차인, 보증금, 기간 등록
7) 신청인 정보 입력 : 신청정보 입력 후 '계약증서파일첨부'에서 임대 계약서 첨부
8) 신청서 제출 및 결재
9) 온라인 확정일자 발급 완료
※ 온라인 확정일자의 경우 휴무 없이 24시간 신청 가능하지만, 평일 16시 이후, 토요일, 공휴일 접수 시 다음 근무일에 부여될 수 있으므로 주의해야 합니다.
주의 사항
전입 신고와 확정일자는 다음날 0시 0분에 확정됩니다.
따라서 잔금날 근저당과 확정일자가 같은 경우, 근저당의 경우 당일, 해당 시간의 권리를 가지기 때문에 근저당이 확정일자보다 앞서게 됩니다.
이런 경우를 대비하여 전세 계약서 특약서에 '세입자의 보증금을 1순위로 하며, 위반 시 계약 해지와 위약금 xxx 원을 지불한다.', '전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 계약 당시 상태로 등기부등본 내용을 유지한다.' 등의 특약을 넣어 놓을 경우, 완전히 1순위를 확정시킬 수는 없더라도 민사 등에 유리하게 적용할 수 있습니다.
당일 등기소가 끝나는 18시 이후에 등기부등본 확인해 보시고, 변경이 없다면 문제가 없다고 보아도 무방할 수 있습니다.
점유의 의미와 필요성
대항력에서 '점유' 정의
점유는 임차인이 해당 주택을 실제로 사용하고 관리하고 있는 점유의 상태에 있음을 의미합니다.
점유 없이는 대항력을 주장하기 어렵습니다
점유가 중요한 이유
점유는 임차인이 해당 주택에서 실제로 생활하고 있음을 증명하는 물리적 증거입니다.
이를 통해 임차인은 임대차 계약의 실제 존재와, 자신이 계약에 따라 주택을 사용하고 있다는 사실을 법적으로 입증할 수 있는 것입니다.
점유의 중요한 사항
임대료를 되돌려 받지 못했다면 점유를 꼭 유지해야 합니다.
내부에 본인의 쓸데없는 물건만 두고, 열쇠를 본인만 관리하는 등의 행위만으로도 점유를 인정받을 수 있으니 꼭 점유를 유지해야 합니다.
대항력 주의사항
1. 대항력의 3가지 요건이 끊기지 않고 지속 유지해야 합니다.
2. 전입 신고, 확정일자는 다음날 0시에 성립되므로, 계약 당일에 발생된 근저당에 비해 후순위로 밀릴 수 있습니다.
3. 전입 신고, 확정일자 외에도 주택에 대한 점유를 유지해야만 대항력이 유지됩니다.
4. 전세권을 설정하는 것과 대항력은 다릅니다.
전세권 설정은 채권계약의 일정이며, 대항력, 우선변제권과 동일하게 생각해서는 안됩니다.
전세권 설정을 했더라도, 대항력을 잃게 되면 전세권 설정 이전에 발생된 근저당, 채권, 등에 후순위인 경우 대항력이 없기 때문에 우선변제권을 주장할 수 없을 수 있으니 매우 주의해야 합니다.
위 글은 작성자의 경험 등에 의해 작성한 소견이므로, 해당 내용은 공식적인 자료로 사용하실 수 없으며 반드시 전문가와 상담이 필요합니다.