손익공유형모기지 대출 조건, 금리 및 신청 방법

손익공유형모기지는 정부와 함께 손해와 이익을 나누는 주택금융 상품이에요. 기존 수익공유형과는 달리, 매각 시 손해가 나도 일부를 정부가 같이 부담한다는 점이 큰 차이랍니다. 🎯

 

특히 생애최초 주택구입자 또는 5년 이상 무주택자에게 유리하며, 최초 5년간 1.3%의 초저금리가 적용돼서 부담을 낮춰주죠. 지금부터 하나하나 상세히 살펴볼게요!

 

 

 

 

손익공유형모기지 대출 자격조건 🧾

 

손익공유형모기지는 정부가 주택 구매 시 손해와 이익을 함께 책임지는 형태예요. 쉽게 말해, 집값이 오르면 기금과 수익을 나누고, 떨어지면 정부도 일부 손해를 같이 보게 되는 구조예요. 📉📈

 

이 대출을 받을 수 있는 조건은 아래와 같아요. 조건이 까다롭진 않지만, 몇 가지 중요한 기준이 있어요.

• 연령: 만 19세 이상
• 세대조건: 세대주 포함 전원이 무주택
• 주택구입이력: 생애 최초 또는 최근 5년 이상 무주택 상태 유지
• 소득: 부부합산 연소득 6천만 원 이하
  ※ 생애최초주택구입자는 7천만 원 이하
• 자산: 부부합산 순자산 4.88억 원 이하 (2025년 기준)
• 기타: 분양권 또는 조합원 입주권 보유 시 대출 불가

 

만 30세 미만의 미혼 단독세대주는 기본적으로 제외되지만, 직계존속이나 미성년 형제자매와 6개월 이상 합가한 경우 예외로 대출 자격을 받을 수 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦

 

📌 손익공유형모기지 기본 자격 요약

항목	조건
연령	만 19세 이상
세대 요건	세대원 전원 무주택
소득 기준	6천만 원 이하 (생애최초 7천만 원)
자산 기준	4.88억 원 이하
제외대상	분양권/입주권 보유자

 

이 조건들을 충족하면, 정부와 함께 ‘손익을 공유’하며 내 집 마련의 첫걸음을 뗄 수 있는 거예요. 다음은 이 상품의 금리와 대출한도에 대해 상세히 알려드릴게요! 💰

 

대출 대상 주택 기준 🏡

 

대출금리 및 한도 조건 💸

 

손익공유형모기지의 가장 큰 장점은 초기 5년간 1.3%의 초저금리예요. 이후에는 고정금리 2.3%로 전환되는데, 이 정도면 시중은행보다 훨씬 유리하답니다. 📉

 

금리 체계는 이렇게 구성돼 있어요:

• 대출금리: 최초 5년간 연 1.3%, 이후 2.3% 고정금리
• 대출기간: 총 20년
• 상환방식: 만기일시상환

 

📊 대출한도 조건

• 주택가격의 최대 40%까지 대출 가능
• 최대 대출 한도: 2억 원
• 총 대출(LTV): 타 금융기관 포함 70% 이내
• 연소득 기준 대출한도: 부부합산 소득의 4.5배 이내
• 무소득자 또는 연 1,800만 원 이하인 경우 최대 8천만 원까지

 

📐 대출한도 계산 예시

조건	계산 결과
주택가격 4억 원	1.6억 원 (40%)
부부합산 연소득 4천만 원	1.8억 원 (4.5배)
최종 대출 승인 가능 금액	1.6억 원 (더 작은 금액 기준)

 

단, 자산심사에서 부적격 판정이 날 경우 금리가 추가로 가산될 수 있으니, 자산 요건도 꼼꼼히 확인하는 게 좋아요. 😌

 

이제 다음으로는 손익공유형모기지를 이용할 수 있는 대상 주택 조건을 정리해드릴게요. 🏡

 

 

대출 대상 주택 기준 🏡

 

손익공유형모기지는 아무 주택에나 적용되진 않아요. 정확히 말하면 ‘조건에 맞는 아파트’만 가능하답니다. 주택의 종류, 면적, 가격, 지역 기준이 명확하게 정해져 있어요. 😊

 

📌 주택 요건

• 건물유형: 아파트만 해당
• 전용면적: 85㎡ 이하
• 주택가격: 6억 원 이하 (한국부동산원 조사 기준)
• 지역: 다음 지역만 가능해요 👇

🔸 수도권 (서울, 경기, 인천) 🔸 5대 광역시 (부산, 대구, 광주, 대전, 울산) 🔸 인구 50만 이상 도시 (김해, 전주, 창원, 천안, 청주, 포항) 🔸 세종특별자치시

 

📊 대상 주택 조건 요약

항목	조건
주택 유형	아파트 (기존, 신규, 미분양 포함)
전용면적	85㎡ 이하
주택가격	6억 원 이하
지역	수도권, 광역시, 인구 50만 이상 도시, 세종시

 

오피스텔, 다세대, 단독주택은 이 상품의 대상이 아니에요. 아파트만 가능하다는 점 꼭 기억해주세요! 😎

 

이제 다음으로, 손익공유형모기지의 상환 방식과 조기상환 수수료에 대해 안내해드릴게요. 💳

 

상환 방식 및 조기상환 수수료 💳

 

상환 방식 및 조기상환 수수료 💳

 

손익공유형모기지는 만기일시상환 방식이에요. 즉, 대출 기간 동안 이자만 납부하고, 만기 시 원금을 한꺼번에 상환하는 구조랍니다. 📆

 

20년 동안 대출을 유지하면서, 자산을 모으거나 주택 매각 시점에 원금을 갚는 유연한 전략이 가능한 장점이 있어요. 다만, 계획적인 자산관리와 매도 전략이 중요하겠죠! 💼

 

📌 상환 조건 요약

• 대출기간: 20년
• 상환방식: 만기일시상환 (20년간 이자 납부 → 만기에 원금 전액 상환)
• 거치기간: 없음 (즉시 이자 납부 시작)

 

⚠️ 조기상환 수수료 안내

• 3년 이내 조기상환: 수수료 2.3% 부과
• 3년 초과 조기상환: 수수료 없음 (완전 면제)

중도상환은 일부 상환도 가능해요. 단, 3년 이내에는 최초 대출금의 50%까지만 백만원 단위로 상환 가능하답니다. 전액 조기상환을 원할 경우에는 7영업일 전까지 은행에 알려야 해요. 📞

 

💡 조기상환 수수료 계산 예시

상황	계산 공식
3년 이내 상환	상환금액 × 2.3% × (경과일수 ÷ 365)
3년 초과 상환	수수료 없음

 

이제 다음은 손익공유형모기지의 핵심 포인트! 매도 시 수익 또는 손실을 어떻게 공유하느냐에 대한 내용을 살펴볼게요. 이 부분이 정말 중요한 결정 요소예요. 🔍

 

 

손익 공유 방식 안내 📉📈

 

손익공유형모기지의 가장 큰 특징은 바로 정부와 손익을 나눈다는 거예요. 집을 팔았을 때 이익이 발생하면 일부는 기금에 귀속되고, 반대로 손해가 났을 경우 그 손실도 정부가 함께 부담해요. 🤝

 

기본 원칙은 다음과 같아요:

• 3년 이내에 주택을 매각하거나 상환할 경우 → 손익 공유 적용 ❌ (면제)
• 3년 이후 매각 또는 상환 시 → 손익 공유 적용 ✅

 

이익 또는 손실이 발생할 경우, 매입가 대비 실제 매도금액(또는 감정가액)의 차이에 따라 아래와 같이 계산돼요:

 

📊 손익 공유 계산 예시

항목	수치
매입 가격	3억 원
대출금액 (기금)	1.2억 원 (40%)
3년 후 매도 가격	4억 원
처분이익	1억 원
기금 귀속 수익	4천만 원 (1억 원 × 40%)

 

반대로 손해가 발생했을 경우에도 같은 방식으로 정부가 일부 손해를 분담해요. 예를 들어 5천만 원 손해가 났다면, 기금이 40%인 경우 2천만 원 손해를 정부가 함께 부담하는 방식이에요. 🙏

 

이 제도는 시장이 불안정할 때 위험 분산 효과가 크기 때문에, 주택 가격에 대한 불확실성이 걱정되는 분들에게 딱 맞는 제도예요!

 

이제 손익공유형모기지를 실제로 어떻게 신청하는지, 준비 서류는 무엇인지 간단히 정리해드릴게요! 📑

 

 

신청 방법 및 준비서류 안내 📝

 

손익공유형모기지는 소유권 이전등기 접수 전에 반드시 신청해야 해요. 대출을 원하신다면 주택 매매계약서 작성 후 최대한 빠르게 서류를 준비하시는 게 좋아요! 🏃‍♂️

 

📅 신청 시기

• 주택 매매계약 체결 이후
• 소유권 이전등기 접수 전까지 신청 가능

 

🏦 신청 가능한 은행

• 우리은행 1599-0800
• 국민은행 1599-1771
• 신한은행 1599-8000

 

주요 은행 홈페이지를 한 번에 확인해보세요

우리은행👆️ 국민은행👆️ 신한은행👆️

 

 

📄 준비 서류 목록

• 주택매매계약서 사본
• 주민등록등본 (세대원 전원 포함)
• 가족관계증명서
• 소득 증빙 서류 (근로소득원천징수영수증, 종합소득세 신고서 등)
• 자산 증빙 (예금, 보험, 부동산, 차량 등 보유현황)
• 신분증

 

신청은 은행 방문 접수 또는 기금e든든 홈페이지에서 비대면 신청도 가능해요. 단, 온라인 신청 시에도 최종 승인 절차는 영업점 방문을 통해 이루어지므로 일정 여유를 두고 진행해주세요. ⏳

 

💻 신청 절차 요약

1. 주택 매매계약 체결
2. 기금 수탁은행 또는 온라인(e든든) 접수
3. 자산 및 소득 심사
4. 승인 후 대출 실행 (잔금일에 맞춰 진행)

 

이제 마지막으로 실전에서 가장 많이 묻는 질문 8가지를 모아 FAQ로 정리해드릴게요! 자주 묻는 궁금증은 여기서 해결하세요. 🙋‍♀️

 

손익 공유 방식 안내 📉📈

 

FAQ

 

Q1. 손익공유형모기지와 수익공유형모기지의 차이는 뭔가요?

 

A1. 수익공유형은 이익만 공유하고 손해는 본인이 부담하지만, 손익공유형은 집값 하락 시 정부가 손실도 함께 부담해요. 위험을 나눈다는 점이 가장 큰 차이예요.

 

Q2. 손익 공유는 반드시 해야 하나요?

 

A2. 아니에요! 대출 실행 후 3년 이내에 매각하거나 전액 상환하면 손익 공유는 하지 않아도 돼요. 하지만 이후에는 필수예요.

 

Q3. 중도상환도 가능한가요?

 

A3. 네, 일부 또는 전액 중도상환 가능해요. 단, 3년 이내라면 최대 50%까지만 일부 상환 가능하고, 수수료 2.3%가 부과돼요.

 

Q4. 자산 기준은 정확히 어떤 걸 포함하나요?

 

A4. 예금, 펀드, 보험, 부동산, 차량 등의 모든 금융 및 실물 자산이 포함돼요. 순자산이 4.88억 원 이하인지 확인해야 해요.

 

Q5. 세대원이 분양권을 보유하고 있으면 안 되나요?

 

A5. 맞아요. 세대원 중 누구라도 분양권, 입주권이 있으면 손익공유형모기지 신청이 불가해요. 무주택 세대가 기본 조건이에요.

 

Q6. 상환기간 중 전세를 놓고 이사 가도 되나요?

 

A6. 아니요. 실거주 의무가 있어서 반드시 대출받은 집에 거주해야 해요. 위반 시 대출금 회수될 수 있어요.

 

Q7. 정부와 나누는 이익은 얼마 정도인가요?

 

A7. 매각 시 발생한 차익의 비율만큼 대출비율(예: 40%)이 정부 귀속 비율로 적용돼요. 예를 들어 1억 차익에 대출이 40%면 4천만 원을 기금에 돌려줘야 해요.

 

Q8. 신청은 어디서 하면 되나요?

 

A8. 국민은행, 신한은행, 우리은행 등의 수탁은행 지점에서 가능하고, 온라인 ‘기금e든든’ 사이트에서도 접수 가능해요. 단, 온라인 신청 후엔 영업점 방문도 필요해요.